AKUNTANSI UNTUK LEASE

AKUNTANSI UNTUK LEASE

(Accounting For Leases)
  

A.  Pengertian lease

Lease yaitu suatu perjanjian kontrak yang mengalihkan hak untuk menggunakan aktiva dalam periode waktu yang ditentukan.

2 pihak dalam kontrak lease:

1.      Lessor (penjual sewa)

2.      Lessee (pembeli sewa)

a.      Keunggulan leasing dari segi ekonomi (Economic Advantages of Leasing)

2 keunggulan utama bagi pihak lesse untuk melease daripada membeli:

A.    Tanpa ada uang muka (no down payment)

Sangat menarik bagi perusahaan yang tidak memiliki kas yang cukup untuk membayar uang muka atau perusahaan yang ingin menggunakan modal yang tersedia untuk tujuan operasi serta investasi lainnya.

B.     Menghindari resiko pemilikan (avoids risks of ownership)

Banyak resiko dalam pemilikan harga seperti kerugian karena bencana, keausan, kondisi perekonomian. Lesse boleh menghentikan lease meskipun dikenakan denda, dan dengan demikan menghindarkan penanggungan risiko dari kejadian tersebut.

C.     Flexibility

Jika assets di lease, perusahaan dapat lebih muda mengganti assets sebagai respon atas perubahan.

Keunggulan lease bagi pihak lessor meliputi:

1.      Meningkatkan penjualan (increased sales)

penawaran produk melalui leasing kepada pelanggan potensial, dapat meningkatkan penjualan dalam jumlah besar. Alasannya kemungkinan para pelanggan tidak mau atau ada yang tidak mampu membeli harta tersebut secara tunai.

2.      Kelangsungan hubungan dengan lesse (ongoing business relationship with lessee)

 jika harga dijual, pembeli terkadang tidak mengadakan transaksi lagi dengan penjualnya. Tapi dalam leasing, lessor dan lesse tetap berhubungan selama periode tertentu, dan hubungan bisnis jangka panjang dapat selalu di bina.

3.      Nilai sisa dipertahankan (residual value retained)

dalam banyak perjanjian lease, hak atas harta yang dilease tidak pernah beralih kepada lesse. Lessor beruntung dari kondisi ekonomi yang membuat nilai residu yang besar pada akhir periode lease. Lessor dapat me-lease kembali aktiva itu kepada lesse lain atau menjualnya dan memperoleh keuntungan pada saat itu juga.

B.     SIFAT LEASE (Nature of Leases)

·         Ketentuan pembatalan (Cancellation Provisions)

Sifat tidak dapat dibatalkan

·           Periode lease (Lease Term)

Periode waktu mulai dari awal hinggi akhir lease. Tanggal pemrakarsaan lease didefinisikan sebagai tanggal perjanjian lease, Permulaan periode lease terjadi saat perjanjian lease mulai berlaku, yaitu jika harta yang dilease telah diserahkan kepada lesse

Akhir jangka lease (end of the lease term)

Akhir periode lease yang ditetapkan di mana pembatalan tidak boleh dilakukan ditambah semua periode

-          Opsi pembelian dengan harga murah (Bargain Purchases Option)

Lease kerap kali mengandung ketentuan yang memberikan hak kepada lesse untuk membeli harta yang dilease pada suatu hari di masa depan. Harga beli yang pasti atau harga opsi dapat ditetapkan meskipun dalam beberapa kasus harga tersebut dinyatakan sebagai nilai pasar wajar pada tanggal opsi dimanfaatkan. Jika harga opsi yang telah ditetapkan ini diperkirakan jauh lebih kecil dibandingkan dengan harga atau nilai pasar wajar pada tanggal pemanfaat opsi pembelian, maka dalam hal ini sudah tersirat opsi pembelian dengan harga murah.

-          Nilai sisa atau residu (Residual Value)          

Nilai pasar harta yang dilease pada akhir periode lease disebut nilai sisa atau residu. Dalam beberapa lease, periode lease melampaui umur ekonomis aktiva. Dalam lease lainnya periode lease lebih singkat dan nilai residu tidak ada.

Jika lesse dapat membeli aktiva itu pada akhir periode lease dengan harga yang jauh lebih kecil daripada nilai residunya, maka opsi pembelian dengan harga murah sudah ada, dan dapat diandalkan bahwa lesse akan melaksanakan opsi ini dan membeli aktiva tersebut.

Beberapa kontrak lease mewajibkan lesse atau pihak ketiga yang ditunjuk untuk menjamin nilai residu minimum aktiva. Dan jika nilai pasar wajar pada akhir periode lease turun di bawah nilai residu yang dijamin, maka lesse atau pihak ketiga harus membayar selisih tersebut.

-          Pembayaran lease minimum (Minimum Lease Payments)

yaitu pembayaran sewa yang diminta selama periode lease ditambah dengan jumlah yang harus dibayar untuk nilai residu, entah melalui opsi pembelian dengan harga murah atau penjaminan nilai sisa

Pembayaran sewa kadang-kadang mencakup beban asuransi, pemeliharaan, dan pajak yang timbul atas harta yang lease. Pengeluaran itu disebut biaya eksekutori dan tidak dimasukkan sebagai bagian dari pembayaran lease minimum. Jika lessor memasukkan beban untuk penyisihan labanya di dalam biaya ini, maka laba tersebut juga dianggap sebagai biaya eksekutori.

C.    KRITERIA PENGGOLONGAN LEASE (Lease Classification Criteria)

Kriteria yang berlaku baik bagi lesse maupun lessor:

1.     Lease mengalihkan pemilikan harta kepada lesse pada akhir periode lease

Lease mengandung ketentuan yang mengalihkan pemilikan sepenuhnya atas harta kepada lesse pada akhir periode lease.

2.     Lease memuat opsi pembelian dengan harga murah

Lease berisikan opsi pembelian dengan harga murah sehingga cukup dapat dipastikan bahwa harta tersebut akan di beli oleh lesse pada suatu saat. Kriteria ini lebih sulit diterapkan daripada kriteria pertama karena nilai pasar wajar aktiva yang dilease itu dikemudian hari harus di taksir pada tanggal pemrakarsaan lease dan dibandingkan dengan harga opsi pembelian guna menentukan apakah pembelian dengan harga murah benar-benar sudah terkandung di dalamnya

3.     Jangka lease sama dengan atau lebih dari 75% taksiran umur ekonomis harta yang dilease

Periode lease sama dengan atau lebih dari pada 75% taksiran umur ekonomis harta yang di lease. Periode lease meliputi periode pembaharuan perjanjian lease jika pembaharuan atau perpanjangan tampaknya pasti dilakukan. Kriteria ini sulit diterapkan secara obyektif karena adanya ketidakpastian tentang umur ekonomi aktiva. Kriteria ini juga tampaknya mudah dimanipulasi untuk mencapai hasil yang diinginkan. Perkecualian terhadap kriteria umur ekonomis di buat untuk barng bekas tertentu. FASB mengakui bahwa barang bekas mungkin saja di lease sekalipun sudah mendekati akhir umur ekonomis, dan kriteria ini akan mengakibatkan pengkapitalisasian semua lease seperti itu. FASB menetapkan bahwa kriteria ini tidak berlaku bagi lease yang terjadi dalam 25% terakhir umur ekonomis aktiva yang di lease. Harus juga diakui bahwa kriteria ini tidak dapat diterapkan untuk lease tanah, karena umur tanah tidak terbatas.

4.     Nilai sekarang pembayaran lease minimum, tidak termasuk bagian yang merupakan biaya eksekutori, sama dengan atau lebih besar daripada 90% nilai pasar wajar harta

Nilai sekarang pada awal periode lease dari pembayaran lease minimum, tidak termasuk biaya eksekutori, sama dengan atau lebih 90% dari nilai pasar wajar aktiva. Kriteria ini dimaksudkan sebagai faktor kunci dalam menentukan adanya lease modal. Jika lesse wajib membayar hampir semua nilai pasar wajar aktiva yang di lease, dalam bentuk nilai sekarang, maka lease tersebut hakikatnya adalah pembelian harta.

Tapi penerapan kriteria ini juga sulit dan bisa dimanipulasi lesse maupun lessor.

Varibel kunci dalam kriteria ini adalah pembayaran lease minimum yang didiskontokan tanpa mencakup biaya eksekutori.

Kriteria tambahan yang berlaku bagi lessor:

1.     Ketertagihan pembayaran lease minimum cukup dapat diramalkan

Penagihan pembayaran lease minimum cukup bisa diramalkan, apakah dari lesse atau dari pihak ketiga yang bertindak sebagai penjamin.

2.     Biaya yang masih akan dikeluarkan oleh lessor telah diketahui

Hampir dapat dipastikan bahwa semua biaya yang tidak akan dibebankan kepada lesse telah dikeluarkan oleh lessor.

Jika suatu lease memenuhi salah satu kriteria di atas maka lease tersebut digolongkan sebagai lease modal oleh lesse dan lessor, dengan asumsi bahwa kedua kriteria lain bagi pihak lessor terpenuhi.

D.   AKUNTANSI UNTUK LEASE – LESSE (Accounting for Leases – Lessee)

·         Semua lease jika dipandang dari segi lease dapat digolongkan menjadi 2 jenis yaitu:

1.     Lease operasi (operating lease)

2.     Lease modal (capital lease)

·         Operasi untuk lease operasi :

1.     Melibatkan pengakuan biaya sewa selama periode lease.

2.     Harta yang dilease tidak dilaporkan sebagai aktiva dalam neraca lesse, dan

3.     Tidak ada hutang yang diakui dari kewajiban untuk melakukan pembayaran di kemudian hari atas penggunaan harta tersebut.

·         Sedangkan akuntansi untuk lease modal :

1.     Mengharuskan lesse untuk melaporkan nilai sekarang (Present Value) dari pembayaran lease di kemudian hari pada Balance Sheet, baik sebagai aktiva maupun sebagai kewajiban.

2.     .Aktiva disusutkan seakan-akan telah dibeli oleh lesse.

E.            AKUNTANSI OLEH LESSEE

A.  PENCATATAN LEASE

     Jika lessee mengkapitalisasi lease maka lessee akan mencatat aktiva dan kewajiban  yang  umumnya  sama  dengan  nilai  sekarang  pembayaran  sewa, lessor  yang  sudah  memindahkan  secara  substansial  seluruh  manfaat  dan risiko  kepemilikan,  mengakui  penjualan  dengan  mengeluarkan  aktiva  dari neraca dan  menggantikannya  dengan piutang. Jurnal  yang dibuat oleh lessor dan lessee dengan asumsi peralatan di-lease dan dikapitalisasi adalah sebagai berikut :

Lessee                                                             Lessor

Peralatan yang di-lease    RpXXX                      Piutang lease (bersih)    RpXXX

          Kewajiban lease                      RpXXX                       Peralatan                  RpXXX

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee akan mencatat penyusutan. Lessor  dan  lessee  akan  memperlakukan  pembayaran  lease  sebagai pembayaran pokok dan bunga. Jika kontrak lease tidak dikapitalisasi, tidak ada yang dicatat oleh lessee dan  tidak  ada  aktiva  yang  dikeluarkan  dari  pembukuan  tersebut.  Pada  saat pembayaran  lease  dilakukan,  lessee  mencatat  beban  sewa  dan  lessor mengakui pendapatan sewa.

Untuk  lease  yang  dicatat  sebagai  Lease  Modal  (capital  lease),  lease harus  dianggap  tidak  dapat  dibatalkan,  dan  memenuhi  satu  dari  lebih  empat kriteria berikut ini:

a.       Lease mentransfer kepemilikan properti kepada lessee.

b.      Lease  memiliki  opsi  untuk  membeli  dengan  harga  khusus  (bargain purchase option).

c.       Jangka  waktu  lease  sama  dengan  atau  lebih  75%  dari  estimasi  umur ekonomis aktiva yang di-lease.

d.      Nilai  sekarang  (present  value)  dan  pembayaran  lease  minimum  (tidak termasuk  biaya  executory)  sama  dengan  atau  melebihi  90%  dari  nilai wajar properti yang di-lease.

Lease  yang  tidak  memenuhi  salah  satu  kriteria  di  atas  diklasifikasikan sebagai Lease Operasi (operating lease).

F.        AKUNTANSI OLEH LESSOR

A.  KEUNGGULAN LEASING BAGI LESSOR

      Keunggulan  leasing  bagi  lessor  adalah sebagai berikut :

1.      Pendapatan bunga. Leasing adalah salah satu bentuk pembiayaan. Oleh karena  itu,  lembaga  keuangan  dan  perusahaan  leasing  menganggap leasing  sangat  menarik  karena  menyediakan  marjin  bunga  yang kompetitif

2.      Insentif  Pajak.  Dalam  banyak  kasus,  perusahaan  yang  me-lease  tidak dapat  menggunakan  manfaat  pajak,  tetapi  leasing  memberikan  mereka peluang  untuk  mengalihkan  manfaat  pajak  semacam  itu  kepada  pihak lain (lessee) berupa pengembalian atas tarif sewa yang lebih rendah dari aktiva yang di-lease.

3.      Nilai  Residu  yang  Tinggi.  Keunggulan  lain  bagi  lessor  adalah pengembalian  properti  pada  akhir  masa  lease.  Nilai  residu  dapat menghasilkan laba yang sangat besar.

Dari  sudut  pandang  lessor,  semua  lease  dapat  diklasifikasikan  untuk tujuan akuntansi sebagai berikut :

·         Lease operasi.

·         Lease pembiayaan langsung.

·         Lease jenis penjualan.

Kriteria Kapitalisasi (Lessor)

Kelompok I

·         Lease mengalihkan kepemilikan properti kepada lessee.

·         Lease mencakup opsi pembelian dengan harga khusus.

·         Jangka  waktu  lease  sama  dengan  atau  lebih  dari  75%  estimasi  umur ekonomis properti yang di-lease.

·         Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (kecuali cost executory) sama dengan atau melebihi 90% nilai wajar properti yang di-lease.

Kelompok II

·         Ketertagihan  pembayaran  yang  diperoleh  dari  lessee  dapat  diprediksi secara layak.

·         Tidak ada ketidakpastian yang penting di seputar jumlah biaya/cost yang tidak  dapat  dibayarkan  kembali  meskipun  telah  dikeluarkan  oleh  lessor menurut  lease  (apa  yang  perlu  dilakukan  oleh  lessor  secara  substansial telah selesai atau biaya masa depan dapat diprediksi secara layak).

Mengapa  kriteria  Kelompok  II  disyaratkan?  Jawabannya  bahwa  profesi ingin  memastikan  bahwa  lessor  telah  benar-benar  mengalihkan  risiko  dan manfaat  kepemilikan.  Jika  ketertagihan  pembayaran  tidak  dapat  diprediksi atau  jika  apa  yang  perlu  dilakukan  oleh  lessor  tidak  lengkap  maka  kriteria untuk  pengakuan  pendapatan  belum  dipenuhi,  dan  hal  itu  harus diklasifikasikan sebagai lease operasi.

Perbedaan  antara  lease  pembiayaan  langsung  dan  lease  jenis  penjualan bagi  lessor  adalah  ada  atau  tidaknya  untung  (atau  kerugian)  produsen  atau penyalur:  lease  jenis  penjualan  melibatkan  keuntungan  produsen  atau penyalur. Sedangkan, lease pembiayaan langsung tidak memiliki keuntungan tersebut.  Keuntungan  (atau  kerugian)  lessor  adalah  perbedaan  nilai  wajar properti  yang  di-lease  pada  awal  lease  dengan  nilai  buku  lessor.  Umumnya lease  jenis  penjualan  terjadi  apabila  perusahaan  manufaktur  atau  penyalur menggunakan leasing sebagai sarana memasarkan produk mereka.

G.      METODE PEMBIAYAAN LANGSUNG (DIRECT FINANCING LEASE) – OLEH LESSOR

Pada  hakikatnya,  lease  merupakan  pembiayaan  atau  pembelian  aktiva oleh  lessee  yang  mengharuskan  lessor  mengganti  aktiva  yang  di-lease dengan  “piutang  pembayaran  lease”.  Informasi  yang  dibutuhkan  untuk mencatat  lease  pembiayaan  langsung  (direct  financing  lease)  ditunjukkan pada pembahasan berikut.

Perhitungan  investasi  kotor  (piutang  pembayaran  lease)  sering  membi-ngungkan karena ketidakpastian mengenai bagaimana memperhitungkan nilai residu.  Ingat,  bahwa  pembayaran  lease  minimum  mencakup  hal-hal  berikut ini.

·         Pembayaran lease (tidak termasuk cost executory)

·          Opsi pembelian dengan harga khusus (jika ada)

·         Nilai residu yang dijamin (jika ada)

·         Denda atau penalty atas kegagalan untuk memperbarui (jika ada).